사바나는 해안 도시 특유의 관광 수요와 더불어 꾸준한 인구 증가로 외식업에 적합한 환경을 갖춘 지역입니다.
하지만 레스토랑 창업은 단순한 공간 임대 이상의 복잡한 요소들이 얽혀 있는 프로젝트입니다.
특히 부동산을 선택할 때는 구조, 인허가, 설비 조건 등 여러 요소를 사전에 꼼꼼히 확인해야 예기치 않은 비용과 일정 지연을 피할 수 있습니다.
사바나 현지에서 활동 중인 리얼터이자 세무 및 융자 전문가로서, 창업 예정자분들께 실질적인 기준과 체크포인트를 안내드립니다.
1. 그리스 트랩(Grease Trap) 설치 여부
음식점에는 필수적으로 그리스 트랩이 필요합니다.
설치 여부는 물론, 용량과 위치, 관리 상태까지 확인이 필요합니다.
만약 기존에 설치되지 않았다면, 바닥 공사 및 배관 공사가 추가로 필요하며, 비용이 수천~수만 달러에 이를 수 있습니다.
2. 후드(Hood) 및 환기 시스템
불 조리를 포함한 주방은 상업용 후드 시스템이 필요합니다.
건물 구조상 후드 설치가 어려운 공간도 있으며, 소방 기준을 충족하는 자동 소화 장치(Ansul system 등)가 설치되어 있어야 인허가가 나옵니다.
후드가 없는 Shell 상태의 공간은 공사비용과 공사 기간을 충분히 고려해야 합니다.
3. 조닝(Zoning) 및 용도 승인
레스토랑 창업이 가능한 조닝 지역인지 반드시 확인해야 합니다.
특히 리테일 용도에서 레스토랑으로 전환하는 경우, 용도 변경(Change of Use) 승인이 필요하며 시청 및 카운티에서 승인을 받아야 합니다.
과거 음식점이었던 공간이라도, 테넌트가 바뀌면 새롭게 퍼밋 절차를 밟아야 하는 경우도 많습니다.
4. 빌드아웃(Build-out) 가능성
Shell 상태의 공간을 레스토랑으로 바꾸려면 주방, 수도, 배관, 전기 등의 인프라 공사가 필요합니다.
건물주가 일부 비용을 지원하는 경우도 있지만, 대부분은 테넌트가 자체적으로 감당하게 됩니다.
따라서 계약 전, 빌드아웃 범위와 비용, 그리고 건물주가 제공 가능한 TI(Tenant Improvement) 조건을 협의하는 것이 중요합니다.
5. 주차 공간과 접근성
사바나는 일부 구역에 주차 공간이 제한적이거나 유료인 경우가 많습니다.
레스토랑은 방문 고객 회전율이 중요한 만큼, 충분한 전용 주차 공간 확보 여부나 인근 공유 주차장 접근성도 큰 고려사항입니다.
6. 리스 조건 및 서류 체크
NNN 리스인지, Gross 리스인지에 따라 관리비(CAM) 부담이 달라지며, 옵션 기간이나 인플레이션 조항 등의 조건도 면밀히 검토해야 합니다.
또한 건물의 ADA 접근성, 화재 보험 조건, 유틸리티 분담 방식 등도 반드시 계약서에 명시되어야 합니다.
7. City Permit 및 보건국 승인 절차
사바나에서 음식점을 운영하려면 다양한 시티 퍼밋 및 보건국 허가를 받아야 합니다.
대표적으로 아래의 절차가 필요합니다.
Business Tax Certificate (사업자 등록증)
Health Department Permit (조리시설 및 위생 기준 허가)
Building Permit (리모델링 또는 구조 변경 시)
Sign Permit (간판 설치 시)
Alcohol License (주류 판매 시, 별도 Zoning 검토 필요)
특히 건물 리모델링이 필요한 경우에는 소방검사, 보건국 사전 인스펙션, 시청의 승인 등으로 인해 개업까지 수개월이 소요될 수 있습니다.
실제로 알코올 라이선스는 Zoning에 따라 허가가 안 되는 경우도 있으며, 리스 계약 후에 알게 되어 피해를 본 사례도 있습니다.
따라서 리스 계약 전, 사전에 해당 관할구역 퍼밋 오피스에 상담을 진행하시는 것을 적극 추천드립니다.
결론
레스토랑 창업용 부동산은 일반 리테일 공간보다 훨씬 많은 요소를 고려해야 합니다.
퍼밋 승인, 공사 가능성, 비용, 설비 조건, 조닝, 주차 등 다양한 요건이 한데 얽혀 있기 때문에, 창업자의 입장을 이해하고 현장을 잘 아는 현지 전문가의 조언과 사전 검토가 반드시 필요합니다.
Jason kang - 세무사/리얼터/론 오피서
470-235-9128
jkang.kaykim@gmail.com
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