커머셜 부동산 리스 / 매매 절차 안내

사업을 위한 공간, 올바른 절차로 시작하세요

사업을 시작하거나 확장할 때 가장 중요한 결정 중 하나는 상업용 부동산의 선택입니다.

이 글에서는 상업용 부동산(상가, 오피스, 창고 등)의 **리스(임대)**와 매매 과정에서 꼭 알아야 할 절차를 정리해드립니다.

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1. 니즈 파악 및 사전 준비

• 예산 설정: 초기 비용, 월세 또는 할부금, 보증금, 공과금 등을 고려한 총 예산을 계획합니다.
• 용도 정의: 업종에 따른 공간 요구사항을 명확히 해야 합니다.
• 입지 조건: 유동 인구, 접근성, 주차 공간, 인근 상권 등도 신중히 검토해야 합니다.

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2. 부동산 탐색 (리스 또는 매입)

• 전문 리얼터와 상담: 커머셜 부동산은 주거용과 다르게 정보 접근이 제한적이므로, 상업용 부동산에 특화된 리얼터와 함께하는 것이 효율적입니다.
• 시장조사 및 매물 투어: 현장 방문을 통해 건물 상태, 전기·수도·냉난방 시스템 등 기술적 요소까지 확인합니다.

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3. 의향서 (LOI: Letter of Intent) 제출

• 리스 또는 매매 조건에 대한 기본적인 협의를 위한 문서입니다.
• 리스의 경우 임대료, 계약 기간, 프리렌트 조건 등을 포함하며
• 매매의 경우 가격, 클로징 일정, 조건부 조항 등이 명시됩니다.
• 법적 구속력은 없지만 실질적인 협상의 출발점 역할을 합니다.

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4. 계약 협상 및 서명

 

리스 계약서 (Lease Agreement)

• 임대료, 계약 기간, 보증금, 유지보수 책임, 연장 옵션 등을 명확히 합니다.
• 업종에 따라 특정 설비(예: 레스토랑의 경우 그리스 트랩, 후드 등)에 대한 조건도 포함됩니다.

매매 계약서 (Purchase & Sale Agreement)

• 매매가, 계약금, 실사 기간, 클로징 조건 등이 포함되며, 에스크로 계좌를 통한 자금 보관이 일반적입니다.

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5. 실사 (Due Diligence)

• 건물 검사: 구조적 안정성, 전기·배관 시스템, HVAC 상태 확인
• 환경 조사: 토양 및 건물 오염 여부 확인 (특히 오래된 상업용 건물)
• 타이틀 조사: 권리관계, 저당권, 제한사항 유무 확인

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6. 클로징 (Closing)

 

리스 계약 시

• 보증금 및 선불 임대료 납부
• 인허가 준비 (Certificate of Occupancy, 사업자 등록 등)
• 입주 전 인테리어 공사 또는 설비 점검 진행

매매 계약 시

• 잔금 송금 및 소유권 이전
• 등기(Deed) 이전 완료 후 타이틀 보험 발행
• 소유권에 대한 최종 확정

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7. 입주 및 운영 시작

• 유틸리티 계정 이전, 간판 설치, 실내 정비 등의 최종 준비가 필요합니다.
• 관할 기관의 점검을 통과한 후 영업을 시작하게 됩니다.

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마무리 조언

커머셜 부동산 거래는 단순한 공간 확보를 넘어, 사업의 성패를 좌우할 수 있는 중요한 결정입니다.

전문가의 조언과 절차에 따른 신중한 준비를 통해 성공적인 계약과 안정적인 운영 기반을 마련하시기 바랍니다.

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Jason Kang - 세무사/리얼터/론오피서

912-755-1988

jkang.kaykim@gmail.com