미국의 상속세와 증여세, 부동산을 자녀에게 물려주기 전에 꼭 알아야 할 것들

 

미국에서 부동산을 소유하고 계시다면, 언젠가는 그 자산을 자녀나 가족에게 물려줄 계획을 갖고 계실 겁니다. 이때 반드시 함께 고려해야 할 것이 바로 **상속세(Estate Tax)**와 **증여세(Gift Tax)**입니다.

이번 글에서는 부동산을 중심으로, 이 두 가지 세금에 대해 꼭 알아야 할 내용을 알기 쉽게 정리해보았습니다.

 

1. 상속세 (Estate Tax)

 

언제 적용되나요?

 

상속세는 사망 후 자산을 가족에게 물려줄 때, 그 자산의 총액이 일정 금액을 초과하면 부과되는 세금입니다. 부동산, 현금, 주식 등 모든 자산이 대상이 됩니다.

 

2025년 기준 주요 내용

 

• 면제 한도: 개인 기준 $13.61 million, 부부 기준 약 $27.22 million
• 세율: 초과 금액에 대해 최대 40%
• 과세 대상: 사망자의 전체 유산

 

조지아주는 어떤가요?

 

• **조지아주(Georgia)**는 주 단위 상속세가 따로 없습니다.
• 즉, 연방 정부에서만 과세가 이루어집니다.

 

부동산 상속 시 절세 포인트

 

상속을 통해 부동산을 물려받을 경우, 사망 당시 시가로 취득가액이 조정되는 ‘Step-up in Basis’ 혜택이 있습니다.

즉, 상속 후 부동산을 매각해도 양도소득세 부담이 크게 줄어드는 효과가 있습니다.

 

2. 증여세 (Gift Tax)

 

언제 적용되나요?

 

증여세는 살아 있는 동안 부동산이나 자산을 자녀나 가족에게 무상으로 이전할 때 적용되는 세금입니다.

 

2025년 기준 주요 내용

 

• 연간 면제 한도: 1인당 $18,000
• Lifetime 면제 한도: $13.61 million (상속세 면제 한도와 공유됨)
• 세율: 면제 초과분에 대해 최대 40%
• 신고 요건: 연간 면제 금액을 초과한 경우에는 IRS Form 709를 통해 신고해야 합니다

 

부동산 증여 시 유의사항

 

• 증여받은 부동산에는 Step-up 혜택이 적용되지 않습니다.
• 즉, 자녀는 부모가 취득한 가격 그대로 물려받게 되고, 추후 부동산을 매각할 때 양도소득세가 많이 발생할 수 있습니다.

 

3. 상속과 증여, 어떤 방식이 더 유리할까요?

 

구분	상속	증여
취득가액	사망 시 시가로 조정 (Step-up)	기존 취득가액을 그대로 승계
세금 시점	사망 시점의 전체 자산 기준	증여 시점 기준으로 계산
절세 혜택	양도소득세 부담 완화	향후 매각 시 세금 부담 증가 가능
신고	상속세 신고 필요 (면제 초과 시)	증여세 신고 필요 (연간 면제 초과 시)

요약하자면, 부동산을 자녀에게 이전할 경우 일반적으로는 상속이 세금 측면에서 더 유리한 경우가 많습니다.

다만 상황에 따라 생전 증여도 좋은 전략이 될 수 있기 때문에, 사전에 전문가와 함께 계획을 세우는 것이 중요합니다.

 

4. 전문가가 권하는 상속·증여 전략

 

• 부동산 자산 규모가 크거나 향후 자산 이전을 고려하고 계신다면, **Estate Planning(상속 설계)**을 미리 준비하시는 것이 좋습니다.
• 필요에 따라 Family LLC, 신탁(Trust), 부분 증여 등의 방식도 활용할 수 있습니다.
• 특히 2026년 이후에는 현재의 면제 한도가 대폭 줄어들 가능성이 높기 때문에, 2025년까지 계획을 세우는 것이 절세 전략상 유리할 수 있습니다.

 

마무리하며

 

자산을 물려주는 일은 단순한 재산 이전을 넘어, 가족의 미래를 설계하는 중요한 결정입니다.

부동산과 세금은 각각 복잡한 영역이지만, 두 분야를 함께 이해하는 전문가의 도움을 받으면 훨씬 수월하고 안전하게 계획을 세우실 수 있습니다.

 

 

Jason Kang -세무사 / 리얼터

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