Rental Property 소유자의 절세 전략 – 실제 사례로 보는 Tip

 

임대 부동산은 현금흐름과 장기적인 자산 상승을 동시에 기대할 수 있는 투자 수단입니다.

하지만 세금 문제를 제대로 이해하지 못하면 수익이 줄어들 수 있고, 반대로 적절한 절세 전략을 활용하면 실제 수익률은 훨씬 더 높아질 수 있습니다.

 

저는 부동산 중개뿐만 아니라 세무 자격을 함께 보유하고 있어, Rental Property를 가진 고객들께 세무 최적화에 대한 실무적 조언을 드리고 있습니다.

이번 글에서는 임대 부동산 소유자가 활용할 수 있는 대표적인 절세 전략과, 실제 사례를 함께 소개드리겠습니다.

 

1. 감가상각(Depreciation) 활용

 

미국 세법상 주택용 임대 부동산은 27.5년에 걸쳐 감가상각이 가능합니다.

즉, 건물 가치에 해당하는 금액을 매년 비용으로 처리해 과세소득을 줄일 수 있습니다.

 

예시)

사바나에 $400,000짜리 임대 주택을 구매했고, 건물가치는 80%인 $320,000이라면:

$320,000 ÷ 27.5 = 연 $11,636까지 소득 없이도 비용 처리 가능

 

이 비용은 실제 현금 유출이 없으므로 현금흐름은 유지하면서 세금은 줄일 수 있는 대표 전략입니다.

 

2. 수리비와 개선비의 구분

 

수리비(Repairs): 누수 보수, 페인트, HVAC 수리 등은 바로 비용 처리 가능

개선비(Capital Improvements): 지붕 교체, 창문 교체 등은 자산화 후 감가상각 필요

 

회계적으로 잘 구분하여 처리하면 세액공제 범위를 극대화할 수 있습니다.

 

실제 고객 사례:

Pooler에 있는 rental home에서 HVAC 교체($6,200)를 진행했으나, 기존 세무사는 전체를 자산으로 처리.

Jason의 검토 후, HVAC 중 일부를 ‘Minor Repair’로 간주해 약 $2,000 절세 효과 발생.

 

3. 세입자 관련 경비도 공제 가능

 

광고비, 부동산 수수료

법률 자문비, 회계비

HOA fee, 관리회사 수수료

출장을 위한 교통비 및 숙박비 등

임대 수익에 관련된 대부분의 지출은 세금 공제 대상입니다.

 

Jason Tip:

자차로 부동산 관리, 수리, 임대 계약 등을 직접 처리하는 경우, **IRS 표준 마일리지 공제(2025년 기준 $0.67/mile)**를 통해 주행 거리도 경비 처리 가능합니다.

 

4. Schedule E의 활용

 

Rental Property에서 발생한 수익과 비용은 IRS Form 1040의 Schedule E에 보고됩니다.

소득이 낮은 해에는 **세액공제 손실(Passive Loss)**을 통해 다른 소득과 상계되거나 향후 이월도 가능합니다.

 

단, 연소득 $150,000 이상일 경우 제한이 있으므로 사전에 세무 조율이 필요합니다.

 

5. 세무 전략 + 부동산 구조화

 

법인 설립 (LLC 또는 S-Corp) 구조를 활용하면 책임 보호와 더불어 세금상 유리한 분리 관리 가능

커플 공동명의, 자녀 명의 분산, 1031 Exchange 등도 장기 전략으로 검토 가치 있음

 

Jason 사례:

부부 공동명의 rental을 LLC로 이전하여 관리와 책임 분리를 동시에 달성.

1인 소유 rental 대비, 추후 매각 시 자본이득세 절감 가능성이 높아졌습니다.

 

결론

 

Rental Property는 단순한 부동산이 아닌 ‘세금 전략이 반영된 자산’입니다.

소유만으로 수익이 발생하는 구조가 아니라, 어떻게 관리하고 보고하느냐에 따라 실제 수익률이 달라지기 때문입니다.

 

Jason Kang | 리얼터 · 세무사 · 모기지 전문가

Tel: (470) 235-9128

Email: jkang.kaykim@gmail.com