미국에서 집을 팔 때 돈이 남는다면(살 때 보다 비싸게 판매) 세금은?

 

집을 팔 때 돈이 남는다면, 이익에 대해 세금을 내야 할 수도 있습니다. 이를 캐피탈 게인(Capital Gains) 세금이라고 하는데요. 이 글에서는 이 세금이 무엇인지, 얼마나 내야 하는지, 그리고 세금을 줄일 수 있는 방법에 대해 쉽게 설명드릴게요.

 

1. 캐피탈 게인, 그게 뭔가요?

 

캐피탈 게인은 집을 팔 때, 산 가격보다 더 비싸게 팔아 남은 이익을 말해요.

간단한 계산법:

예를 들어, 30만 달러에 산 집을 40만 달러에 팔았다면, 10만 달러가 이익이 됩니다. 이 돈이 캐피탈 게인이죠.

 

2. 세금은 얼마나 낼까요?

 

이 세금은 집을 얼마나 오래 가지고 있었느냐에 따라 달라져요:

 

• 1년 이하로 보유:

- 이 경우, 단기 캐피탈 게인이라고 해요.

- 소득세율(10%~37%)에 따라 세금을 내요.

 

• 1년 이상 보유:

- 이건 장기 캐피탈 게인으로 분류돼요.

- 소득에 따라 **0%, 15%, 20%**의 낮은 세율이 적용됩니다.

 

3. 내가 살던 집을 팔 때 세금을 안 낼 수도 있나요?

 

네! 만약 팔고자 하는 집이 본인이 실제로 살던 곳이라면, 세금을 면제받을 수 있는 혜택이 있어요.

 

• 얼마까지 면제되나요?

- 개인: 최대 $250,000

- 부부 공동 신고: 최대 $500,000

 

• 조건은요?

- 지난 5년 중 2년 이상 그 집에 살았을 것.

- 최근 2년 동안 같은 혜택을 받은 적이 없을 것.

쉽게 말해, 본인이 살던 집을 파는 경우라면 많은 경우 세금을 내지 않을 수도 있습니다.

 

4. 투자용 부동산은 어떻게 되나요?

 

투자용으로 집을 가지고 있다면, 이야기 조금 달라집니다.

 

- 투자용 부동산은 장기 또는 단기 캐피탈 게인 세율에 따라 세금을 내야 해요.

- 집을 가진 동안 감가상각(Depreciation)으로 혜택을 받았다면, 이 부분에 대해 **25%**의 추가 세율이 적용

될 수 있습니다.

 

5. 세금을 미루는 방법: 1031 익스체인지

 

만약 투자용 부동산을 팔고, 다른 부동산을 다시 구매한다면 세금을 미룰 수 있는 방법이 있어요. 이를 1031 익스체인지라고 해요.

 

• 조건:

- 집을 판 뒤 45일 안에 새 부동산을 정해야 하고,

- 180일 안에 거래를 완료해야 해요.

이 방법은 세금을 바로 내지 않아도 되게 해주니, 투자자들에게 큰 도움이 됩니다.

 

6. 추가로 알아야 할 세금

 

• 고소득자 추가 세금 (Net Investment Income Tax, NIIT):

- 소득이 높은 경우, 이익의 **3.8%**를 더 내야 할 수도 있어요.

- 개인 소득 $200,000 이상, 부부 소득 $250,000 이상인 경우 해당됩니다.

 

7. 세금 보고는 어떻게 하나요?

 

집을 팔았다면, 거래 내역을 세금 보고 시 IRS Form 8949와 Schedule D에 작성해야 해요. 연방 세금뿐만 아니라 주(state) 세금도 신경 써야 하니, 꼼꼼히 준비하는 게 중요합니다.

 

세금을 줄일 수 있는 팁

 

1. 거주용 주택 혜택을 활용하세요.

5년 중 2년 이상 거주 조건을 충족하면, 최대 $250,000 또는 $500,000까지 세금 면제가 가능합니다.

 

2. 1031 익스체인지를 고려하세요.

투자용 부동산의 경우, 새로운 부동산으로 교환해 세금을 미룰 수 있습니다.

 

3. 전문가의 도움을 받으세요.

세금은 복잡할 수 있으니, 세무사나 CPA에게 상담을 받아보세요.

 

 

 

 

Jason Kang - 세무사/리얼터/론오피서

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